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Escenario actual y perspectivas de futuro en el sector inmobiliario español – Entrevista a Salvador Grau de Azora

Una entrevista a Salvador Grau, Investment Associate Director de Azora, sociedad administradora de activos. Redactado por María Mañoso, Marketing Specialist de ISEO

¿Cómo ha sido el crecimiento de Azora y cuál es tu función en la actualidad en la empresa?

Azora se fundó hace más dos décadas, siendo sus cofundadores, Fernando Gumuzio y Concha Osácar, quienes trajeron consigo una gran experiencia por sus trabajos previos en el ámbito bancario. Se embarcaron en esta travesía con una perspectiva poco común en el ámbito, justo en medio del boom inmobiliario español. Detectaron una tendencia naciente: el incremento en la demanda de viviendas de alquiler, dirigida particularmente a sectores de ingresos medios y bajos, enfocándose así en la provisión de opciones de alquiler accesibles. El proyecto se inició con una base capital, principalmente española, lo que permitió edificar un sólido portafolio de propiedades de alquiler a precios razonables. Frente a la crisis inmobiliaria de 2008, que golpeó duramente al sector tradicional, Azora logró sobresalir gracias a su oferta de un producto altamente resiliente, manteniendo un ritmo constante de crecimiento.

Hoy día, Azora administra activos por un valor de 9,7 bn €, con un equipo de más de 300 especialistas y ha logrado una TIR neta superior al 19% en sus inversiones, abarcando así todas las etapas del ciclo de inversión. En este marco, y manteniendo el espíritu innovador característico de las grandes operaciones y los fondos de valor añadido que ha dirigido desde la creación del fondo de Hispania, en 2021 se lanzó un nuevo vertical denominado Multi Strategy, en el cual formo parte. Para aquel entonces, Azora contaba con líneas de especialización muy definidas, como las de vivienda, hoteles, atención a la tercera edad, energía y logística, y decidió lanzar un fondo que ofreciera una mayor diversidad, capaz de capturar oportunidades con mayor flexibilidad y alcance, razón por la cual se introdujo el segmento Multi Strategy.

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en España?

En el ámbito de la inversión inmobiliaria, se emplean diversos términos para categorizar las estrategias y perfiles de riesgo asociados. Entre estos, destacan las categorías Core, Core Plus, Value Add y Opportunistic, provenientes del ámbito anglosajón. Estos términos son utilizados para delinear el grado de riesgo y los rendimientos esperados de una inversión inmobiliaria. La estrategia Core se caracteriza por ser la más conservadora, mientras que la estrategia Opportunistic representa una aproximación más agresiva y, por tanto, con una mayor exigencia de retornos

Creo que hemos vivido un momento disruptivo, hemos experimentado la mayor subida de tipos de interés de los últimos 40 años en los últimos 24 meses. Esta brutal expansión ha provocado que viniéramos de un récord en el número de transacciones, con récords históricos en las yields en las que se transaccionaban los activos a pasar a un mercado que se ha parado. A principio de año se descontaban entre 3 y 6 bajadas de tipos de interés este año y actualmente parece que van a ser 3; esto provoca que hasta que no haya certidumbre no se reactiven las transacciones de activos.

En el contexto español, estábamos viviendo un auge en la transacción de activos Core y Core Plus, impulsado por las tasas de interés negativas que motivaron el traslado de inversiones desde los bonos a estos activos. En el actual escenario de tasas, los inversores Oportunistas y de Valor Añadido, en búsqueda de rendimientos más elevados, están dispuestos a invertir en una fase temprana, a pesar de la persistente incertidumbre. Para que esto suceda, debe haber un encuentro entre la oferta y la demanda. En España, este ajuste ha sido más gradual, dado que los vendedores no se ven presionados a vender por tener menor endeudamiento.

Como previsión a corto plazo para este 2024, anticipamos que no se concretarán muchas transacciones hasta el verano en aquellos activos donde el apalancamiento tiene un efecto negativo. Se espera una reducción de las tasas de interés en Europa a partir de junio, momento en el cual el mercado ya debería haberse estabilizado, propiciando un aumento en la actividad de transacciones.

¿Qué sectores del mercado inmobiliario van a despuntar en España este año?

Durante la etapa de expansión que hemos tenido en España, las empresas se podían financiar por debajo del tipo de interés o el precio al que compraban, lo que hizo disminuir las yields. Actualmente, los únicos activos que tiene sentido financiar son hoteles y el sector del retail, que se pueden adquirir a entry yields superiores al coste de la deuda.

Por otro lado, el ámbito del flex living o living en general, destaca por sus sólidos fundamentos. Podemos tomar como ejemplo la ciudad de Madrid, que recibe anualmente un flujo migratorio neto de 80,000 personas, frente a una oferta de tan solo 15,000 nuevas viviendas. Esta disparidad está provocando un incremento en los precios de alquiler dentro de la zona delimitada por la M-30, empujando a la clase media hacia zonas periféricas. Los nuevos proyectos de desarrollo en el sureste de Madrid están posicionados para tener un éxito notable, respondiendo a la creciente demanda de vivienda accesible.

El sector logístico experimentó una notable contracción el año pasado, con una actividad transaccional casi nula. Sin embargo, recientemente se ha observado una reactivación en el número de transacciones, señalando un posible retorno al dinamismo previo a la ralentización.

En cuanto al mercado de oficinas, este segmento enfrenta incertidumbre debido a las evoluciones del teletrabajo. La futura demanda de espacios de oficina y su configuración está en revisión, lo que podría llevar a una reconversión de usos para aquellos activos que no se encuentren en ubicaciones centrales.

Específicamente, el sector de los hoteles vacacionales continúa mostrando una dinámica muy positiva. El año pasado, este sector registró cifras récord en términos de rendimiento, beneficiándose considerablemente de la afluencia turística, especialmente de visitantes procedentes del norte y centro de Europa. Se espera que persista esta tendencia al alza, respaldada por la sólida demanda y la capacidad del sector para atraer a un público internacional diversificado.

Finalmente, el nicho de los data centers está emergiendo como un área de crecimiento clave. Impulsado por la creciente demanda de contenido digital y el desarrollo de la inteligencia artificial, se prevé que este año marque un punto de inflexión para el sector. La necesidad de minimizar la latencia impulsará la creación de data centers más pequeños y distribuidos, ubicados estratégicamente dentro de grandes ciudades para optimizar el rendimiento y la entrega de servicios digitales.

Si está interesado en obtener más información sobre la evolución del mercado inmobiliario español o sobre el papel de la digitalización en este contexto, póngase en contacto con nosotros en es-info@sofialocks.com, nuestros expertos estarán encantados de proporcionarle más información.