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Scenario attuale e prospettive future del settore immobiliare spagnolo – Intervista a Salvador Grau di Azora

Un’intervista a Salvador Grau, Direttore Associato Investimenti di Azora, una società di gestione patrimoniale. Redatta da María Mañoso, Marketing Specialist di ISEO

Come SI È SVILUPPATA Azora nel corso degli ultimi anni e qual è il tuo ruolo nellA società?

Azora è stata fondata più di vent’anni fa e i suoi co-fondatori, Fernando Gumuzio e Concha Osácar, hanno portato con sé un bagaglio di esperienze derivanti dal loro precedente lavoro nel settore bancario. Hanno intrapreso questa avventura con un approccio un po’ insolito nel settore, proprio nel bel mezzo del boom immobiliare spagnolo. Hanno intravisto una tendenza emergente: l’aumento della domanda di immobili nel residenziale in affitto, in particolare da parte dei settori a medio e basso reddito, concentrandosi dunque sull’offerta di opzioni di affitto a prezzi accessibili. Il progetto è partito con una base di capitale, principalmente spagnolo, che ha permesso di costruire un solido portafoglio di proprietà in affitto a prezzi ragionevoli. Di fronte alla crisi immobiliare del 2008, che ha colpito duramente il settore tradizionale, Azora è riuscita a distinguersi grazie alla sua offerta di prodotti altamente resilienti, mantenendo un ritmo di crescita costante.

Oggi Azora gestisce asset per un valore di 9,7 miliardi di euro, con un team di oltre 300 specialisti e ha ottenuto un IRR netto di oltre il 19% sui suoi investimenti, coprendo tutte le fasi del ciclo di investimento. In questo quadro, e mantenendo lo spirito innovativo caratteristico delle grandi operazioni e dei fondi a valore aggiunto che gestisce dalla creazione del fondo Hispania, nel 2021 è stato lanciato un nuovo verticale chiamato Multi Strategy, di cui faccio parte. All’epoca Azora aveva linee di specializzazione ben definite, come l’edilizia residenziale, gli hotel, l’assistenza agli anziani, l’energia e la logistica, e decise di lanciare un fondo che offrisse una maggiore diversità, in grado di cogliere le opportunità con maggiore flessibilità e ampiezza, motivo per cui fu introdotto il segmento Multi Strategy.

Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare in Spagna?

Nell’ambito degli investimenti immobiliari, vengono utilizzati diversi termini per classificare le strategie e i profili di rischio associati. Queste includono le categorie Core, Core Plus, Value Add e Opportunistic della sfera anglosassone. Questi termini vengono utilizzati per delineare il grado di rischio e il rendimento atteso di un investimento immobiliare. La strategia Core si caratterizza come la più conservativa, mentre la strategia Opportunistica rappresenta un approccio più aggressivo e quindi un requisito di rendimento più elevato.

Penso che abbiamo vissuto un momento dirompente, abbiamo sperimentato il più grande aumento dei tassi di interesse degli ultimi 40 anni negli ultimi 24 mesi. Questa brutale espansione ci ha fatto passare da un numero record di transazioni, con rendimenti ai massimi storici, a un mercato fermo. All’inizio dell’anno si prevedevano tra i 3 e i 6 tagli dei tassi d’interesse per quest’anno e ora sembra che ce ne saranno 3; questo significa che finché non ci sarà certezza, le operazioni sugli asset non verranno riattivate.

Nel contesto spagnolo, abbiamo assistito a un boom di transazioni Core e Core Plus, guidato da tassi di interesse negativi che hanno motivato uno spostamento degli investimenti dalle obbligazioni a questi asset. Nell’attuale scenario dei tassi, gli investitori opportunistici e a valore aggiunto, alla ricerca di rendimenti più elevati, sono disposti a investire in una fase iniziale, nonostante la persistente incertezza. Affinché ciò avvenga, è necessario che ci sia un incontro tra domanda e offerta. In Spagna, questo adeguamento è stato più graduale, in quanto i venditori non sono sotto pressione per vendere a causa del minore indebitamento.

Come prospettiva a breve termine per il 2024, prevediamo che fino all’estate non si concretizzeranno molte transazioni in quegli asset in cui la leva finanziaria ha un effetto negativo. Si prevede che i tassi di interesse in Europa scenderanno a partire da giugno, quando il mercato dovrebbe essersi stabilizzato, portando a un aumento dell’attività di trading.

Quali sono i settori del mercato immobiliare che andranno forte in Spagna quest’anno?

Durante il periodo di espansione che abbiamo avuto in Spagna, le aziende potevano finanziarsi al di sotto del tasso di interesse o del prezzo di acquisto, il che ha fatto scendere i rendimenti. Attualmente, gli unici asset che hanno senso finanziare sono gli hotel e il settore retail, che possono essere acquistati a rendimenti di ingresso superiori al costo del debito.

D’altra parte, il campo del flex living o della vita in generale è caratterizzato da solide basi. Possiamo prendere come esempio la città di Madrid, che riceve un flusso migratorio netto annuale di 80.000 persone, a fronte di un’offerta di soli 15.000 nuovi alloggi. Questa disparità sta portando a un aumento dei prezzi degli affitti nell’area delimitata dalla M-30, spingendo la classe media verso la periferia. I nuovi progetti di sviluppo nella zona sud-est di Madrid sono posizionati per avere un notevole successo, rispondendo alla crescente domanda di alloggi a prezzi accessibili.

Il settore della logistica ha subito una forte contrazione lo scorso anno, con un’attività transazionale quasi nulla. Tuttavia, recentemente è stata osservata una ripresa del numero di transazioni, segnalando un possibile ritorno al dinamismo precedente al rallentamento.

Per quanto riguarda il mercato degli uffici, questo segmento si trova ad affrontare l’incertezza dovuta agli sviluppi del telelavoro. La domanda futura di spazi per uffici e la loro configurazione sono in fase di revisione, il che potrebbe portare a una riconversione degli usi per quelle attività che non si trovano in posizioni centrali.

In particolare, il settore degli hotel per vacanze continua a mostrare dinamiche molto positive. L’anno scorso, questo settore ha registrato cifre record in termini di performance, beneficiando in modo considerevole dell’afflusso di turisti, soprattutto provenienti dall’Europa settentrionale e centrale. Si prevede che questa tendenza al rialzo continui, sostenuta da una forte domanda e dalla capacità del settore di attrarre un pubblico internazionale diversificato.

Infine, la nicchia dei data center sta emergendo come un’area di crescita fondamentale. Spinta dalla crescente domanda di contenuti digitali e dallo sviluppo dell’intelligenza artificiale, si prevede che quest’anno segnerà un punto di svolta per il settore. La necessità di ridurre al minimo la latenza porterà alla creazione di data center più piccoli e distribuiti, situati strategicamente all’interno delle grandi città per ottimizzare le prestazioni e la fornitura di servizi digitali.

Se sei interessato a saperne di più sull’evoluzione del mercato immobiliare spagnolo o sul ruolo della digitalizzazione in questo contesto, contattaci a es-info@sofialocks.com, i nostri esperti saranno lieti di fornirti maggiori informazioni.