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Scénario actuel et perspectives d’avenir dans le secteur immobilier espagnol – INTERVIEW avec Salvador Grau d’Azora

Interview avec Salvador Grau, directeur associé des investissements d’Azora, une société de gestion d’actifs. Rédigé par María Mañoso, spécialiste en marketing à ISEO

Comment Azora s’est-elle développée et quel est votre rôle actuel dans l’entreprise ?

Azora a été fondée il y a plus de vingt ans par ses cofondateurs, Fernando Gumuzio et Concha Osácar, qui avaient acquis une grande expérience dans le secteur bancaire. Ils se sont lancés dans cette aventure avec une perspective inhabituelle dans le domaine, en plein milieu du boom immobilier espagnol. Ils ont détecté une tendance naissante : l’augmentation de la demande de logements locatifs, en particulier dans les secteurs à revenus moyens et faibles, et se sont donc concentrés sur l’offre d’options locatives abordables. Le projet a démarré avec un capital de base, principalement espagnol, qui a permis la constitution d’un solide portefeuille d’immeubles locatifs à des prix raisonnables. Face à la crise immobilière de 2008, qui a durement touché le secteur traditionnel, Azora a réussi à se démarquer grâce à une offre de produits très résistante, en maintenant un rythme de croissance soutenu.

Aujourd’hui, Azora gère des actifs d’une valeur de 9,7 milliards d’euros, avec une équipe de plus de 300 spécialistes, et a obtenu un TRI net de plus de 19 % sur ses investissements, couvrant toutes les étapes du cycle d’investissement. Dans ce cadre, et en conservant l’esprit d’innovation caractéristique des grandes opérations et des fonds à valeur ajoutée qu’elle gère depuis la création du fond Hispania, une nouvelle verticale appelée Multi Strategy a été lancée en 2021, dont je fais partie. À l’époque, Azora avait des lignes de spécialisation bien définies, telles que le logement, l’hôtellerie, les soins aux personnes âgées, l’énergie et la logistique, et a décidé de lancer un fonds offrant une plus grande diversité, capable de saisir des opportunités avec plus de flexibilité et de portée, d’où l’introduction du segment Multi Strategy.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier en Espagne ?

Dans le domaine de l’investissement immobilier, plusieurs termes sont utilisés pour catégoriser les stratégies et les profils de risque associés. Il s’agit des catégories Core, Core Plus, Value Add et Opportunistic de la sphère anglo-saxonne. Ces termes sont utilisés pour délimiter le degré de risque et le rendement attendu d’un investissement immobilier. La stratégie de base est caractérisée comme la stratégie la plus conservatrice, tandis que la stratégie opportuniste représente une approche plus agressive et donc une exigence de rendement plus élevée.

Je pense que nous avons vécu un moment perturbateur, nous avons connu la plus forte hausse des taux d’intérêt des 40 dernières années au cours des 24 derniers mois. Cette expansion brutale nous a fait passer d’un nombre record de transactions, avec des rendements jamais atteints, à un marché paralysé. Au début de l’année, entre 3 et 6 baisses de taux d’intérêt étaient attendues cette année et il semble maintenant qu’il y en aura 3 ; cela signifie que tant qu’il n’y aura pas de certitude, les transactions d’actifs ne seront pas réactivées.

Dans le contexte espagnol, nous avons connu un boom des transactions Core et Core Plus, sous l’effet des taux d’intérêt négatifs qui ont incité les investisseurs à délaisser les obligations au profit de ces actifs. Dans le scénario de taux actuel, les investisseurs opportunistes et à valeur ajoutée, à la recherche de rendements plus élevés, sont prêts à investir à un stade précoce, malgré l’incertitude persistante. Pour cela, il faut qu’il y ait une adéquation entre l’offre et la demande. En Espagne, cet ajustement a été plus progressif, les vendeurs n’étant pas pressés de vendre en raison d’un endettement moindre.

En ce qui concerne les perspectives à court terme pour 2024, nous prévoyons qu’il n’y aura pas beaucoup de transactions avant l’été pour les actifs pour lesquels l’effet de levier a un effet négatif. Les taux d’ intérêt en Europe devraient baisser à partir du mois de juin, date à laquelle le marché devrait s’être stabilisé, entraînant une augmentation de l’activité commerciale.

Quels sont les secteurs du marché immobilier qui seront les plus dynamiques en Espagne cette année ?

Pendant la période d’expansion que nous avons connue en Espagne, les entreprises pouvaient se financer en dessous du taux d’intérêt ou du prix auquel elles achetaient, ce qui a fait chuter les rendements. Actuellement, les seuls actifs qu’il est logique de financer sont les hôtels et le secteur du commerce de détail, qui peuvent être acquis à des rendements d’entrée supérieurs au coût de la dette.

D’autre part, le domaine de la vie flexible ou de la vie en général se caractérise par des bases solides. Prenons l’exemple de la ville de Madrid, qui reçoit un flux migratoire net annuel de 80 000 personnes, alors que l’offre de nouveaux logements n’est que de 15 000. Cette disparité entraîne une augmentation des prix des loyers dans la zone délimitée par la M-30, repoussant la classe moyenne à la périphérie. De nouveaux projets de développement dans le sud-est de Madrid sont en passe de connaître un succès notable, répondant à la demande croissante de logements abordables.

Le secteur de la logistique a connu une forte contraction l’année dernière, avec une activité transactionnelle quasi nulle. Cependant, récemment, une reprise du nombre de transactions a été observée, signe d’un possible retour au dynamisme d’avant le ralentissement.

Quant au marché des bureaux, ce segment est confronté à l’incertitude due à l’évolution du télétravail. La demande future d’espaces de bureaux et leur configuration sont en cours d’examen, ce qui pourrait conduire à une reconversion de l’utilisation des actifs qui ne sont pas situés dans des emplacements centraux.

Plus précisément, le secteur de l’hôtellerie de vacances continue d’afficher une dynamique très positive. L’année dernière, ce secteur a enregistré des chiffres records en termes de performance, bénéficiant considérablement de l’afflux de touristes, en particulier de visiteurs d’Europe du Nord et d’Europe centrale. Cette tendance à la hausse devrait se poursuivre, soutenue par une forte demande et la capacité du secteur à attirer un public international diversifié.

Enfin, le créneau des centres de données apparaît comme un domaine de croissance clé. Sous l’effet de la demande croissante de contenus numériques et du développement de l’intelligence artificielle, cette année devrait marquer un tournant pour le secteur. La nécessité de minimiser les temps de latence entraînera la création de centres de données plus petits et distribués, stratégiquement situés dans les grandes villes afin d’optimiser les performances et la fourniture de services numériques.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’évolution du marché immobilier espagnol ou sur le rôle de la numérisation dans ce contexte, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse es-info@sofialocks.com, nos experts seront heureux de vous renseigner.