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Aktuelles Szenario und Zukunftsaussichten im spanischen Immobiliensektor – Interview mit Salvador Grau von Azora

Ein Interview mit Salvador Grau, Investment Associate Director von Azora, einer Vermögensverwaltungsgesellschaft. Geschrieben von María Mañoso, Marketing-Spezialistin bei ISEO

Wie ist Azora gewachsen und was ist Ihre derzeitige Rolle im Unternehmen?

Azora wurde vor mehr als zwei Jahrzehnten gegründet. Die Mitbegründer, Fernando Gumuzio und Concha Osácar, brachten eine Fülle von Erfahrungen aus ihrer früheren Tätigkeit im Bankwesen mit. Sie begannen diese Reise mit einer ungewöhnlichen Perspektive in diesem Bereich, mitten im spanischen Immobilienboom. Sie entdeckten einen sich abzeichnenden Trend: die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, die insbesondere auf den mittleren und unteren Einkommensbereich abzielt und sich somit auf die Bereitstellung von erschwinglichen Mietoptionen konzentriert. Das Projekt begann mit einer hauptsächlich spanischen Kapitalbasis, die den Aufbau eines soliden Portfolios von Mietobjekten zu vernünftigen Preisen ermöglichte. Angesichts der Immobilienkrise von 2008, die den traditionellen Sektor hart getroffen hat, konnte sich Azora dank seines äußerst widerstandsfähigen Produktangebots abheben und ein stetiges Wachstum beibehalten.

Heute verwaltet Azora mit einem Team von über 300 Spezialisten Vermögenswerte im Wert von 9,7 Milliarden Euro und hat mit seinen Investitionen eine Netto-IRR von über 19% erzielt, die alle Phasen des Investitionszyklus abdeckt. In diesem Rahmen und unter Beibehaltung des innovativen Geistes, der für die großen Operationen und Mehrwertfonds charakteristisch ist, die sie seit der Gründung des Hispania-Fonds verwaltet, wurde 2021 eine neue Vertikale namens Multi Strategy ins Leben gerufen, der ich angehöre. Damals hatte Azora klar definierte Spezialgebiete wie Wohnungsbau, Hotels, Altenpflege, Energie und Logistik und beschloss, einen Fonds aufzulegen, der eine größere Vielfalt bietet und in der Lage ist, Chancen mit größerer Flexibilität und Reichweite zu nutzen.

Wie ist die aktuelle Situation des Immobilienmarktes in Spanien?

Bei Immobilieninvestitionen werden verschiedene Begriffe verwendet, um die Strategien und die damit verbundenen Risikoprofile zu kategorisieren. Dazu gehören die Kategorien Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic aus dem angelsächsischen Raum. Diese Begriffe werden verwendet, um den Grad des Risikos und die erwarteten Erträge einer Immobilieninvestition zu beschreiben. Die Core-Strategie wird als die konservativste Strategie charakterisiert, während die Opportunistic-Strategie einen aggressiveren Ansatz und damit eine höhere Renditeanforderung darstellt.

Ich denke, wir haben einen disruptiven Moment erlebt, wir haben in den letzten 24 Monaten den größten Zinsanstieg der letzten 40 Jahre erlebt. Diese brutale Expansion hat dazu geführt, dass der Markt nach einer Rekordzahl von Transaktionen und einem Allzeithoch bei den Renditen, zu denen Vermögenswerte gehandelt wurden, zum Stillstand gekommen ist. Zu Beginn des Jahres wurde mit 3 bis 6 Zinssenkungen in diesem Jahr gerechnet, und nun scheint es, dass es 3 werden. Das bedeutet, dass Transaktionen mit Vermögenswerten nicht reaktiviert werden, solange keine Gewissheit besteht.

In Spanien erlebten wir einen Boom bei Core- und Core Plus-Transaktionen, der durch die negativen Zinssätze ausgelöst wurde, die zu einer Umschichtung von Anleihen in diese Anlagen führten. Im aktuellen Zinsszenario sind opportunistische und Value-Added-Investoren auf der Suche nach höheren Renditen bereit, trotz der anhaltenden Unsicherheit frühzeitig zu investieren. Damit dies geschehen kann, müssen Angebot und Nachfrage übereinstimmen. In Spanien ist diese Anpassung allmählicher verlaufen, da die Verkäufer aufgrund der geringeren Verschuldung nicht unter Verkaufsdruck stehen.

Als kurzfristigen Ausblick für 2024 gehen wir davon aus, dass bis zum Sommer nicht viele Transaktionen bei den Vermögenswerten zustande kommen werden, bei denen sich der Leverage-Effekt negativ auswirkt. Es wird erwartet, dass die Zinssätze in Europa ab Juni sinken werden. Bis dahin sollte sich der Markt stabilisiert haben, was zu einem Anstieg der Handelsaktivitäten führen wird.

Welche Sektoren des Immobilienmarktes werden in Spanien in diesem Jahr stark sein?

Während der Expansionsphase in Spanien konnten sich die Unternehmen unter dem Zinssatz oder dem Kaufpreis finanzieren, was zu einem Rückgang der Renditen führte. Derzeit sind die einzigen Vermögenswerte, deren Finanzierung Sinn macht, Hotels und der Einzelhandel, die zu Einstiegsrenditen oberhalb der Fremdkapitalkosten erworben werden können.

Andererseits zeichnet sich der Bereich des flexiblen Wohnens oder des Wohnens im Allgemeinen durch seine soliden Grundlagen aus. Nehmen wir als Beispiel die Stadt Madrid, die einen jährlichen Netto-Migrationsstrom von 80.000 Menschen verzeichnet, dem ein Angebot von nur 15.000 neuen Wohnungen gegenübersteht. Diese Diskrepanz führt zu einem Anstieg der Mietpreise in dem Gebiet, das von der M-30 begrenzt wird, die Mittelschicht an die Peripherie zu drängen. Neue Entwicklungsprojekte im Südosten Madrids sind für einen bemerkenswerten Erfolg positioniert und reagieren auf die wachsende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.

Der Logistiksektor erlebte im vergangenen Jahr einen deutlichen Rückgang und verzeichnete fast keine Transaktionsaktivitäten. In jüngster Zeit ist jedoch ein Wiederanstieg der Zahl der Transaktionen zu beobachten , was auf eine mögliche Rückkehr zur Dynamik vor dem Abschwung hindeutet.

Was den Büromarkt betrifft, so herrscht in diesem Segment aufgrund der Entwicklung der Telearbeit Unsicherheit. Die künftige Nachfrage nach Büroflächen und deren Konfiguration wird derzeit überprüft, was zu einer Umnutzung der nicht zentral gelegenen Anlagen führen könnte.

Insbesondere der Sektor der Ferienhotels zeigt weiterhin eine sehr positive Dynamik. Im vergangenen Jahr verzeichnete dieser Sektor Rekordzahlen in Bezug auf die Leistung und profitierte erheblich vom Zustrom von Touristen, insbesondere von Besuchern aus Nord- und Mitteleuropa. Es wird erwartet, dass sich dieser Aufwärtstrend fortsetzen wird, unterstützt durch die starke Nachfrage und die Fähigkeit des Sektors, ein diversifiziertes internationales Publikum anzuziehen.

Schließlich entwickelt sich die Nische der Rechenzentren zu einem wichtigen Wachstumsbereich. Angetrieben durch die wachsende Nachfrage nach digitalen Inhalten und die Entwicklung der künstlichen Intelligenz wird dieses Jahr voraussichtlich einen Wendepunkt für den Sektor markieren. Die Notwendigkeit, die Latenzzeiten zu minimieren, wird die Einrichtung kleinerer, verteilter Rechenzentren vorantreiben, die strategisch in den Großstädten angesiedelt sind, um die Leistung und Bereitstellung digitaler Dienste zu optimieren.

Wenn Sie mehr über die Entwicklung des spanischen Immobilienmarktes oder über die Rolle der Digitalisierung in diesem Zusammenhang erfahren möchten, kontaktieren Sie uns bitte unter es-info@sofialocks.com. Unsere Experten werden Ihnen gerne weitere Informationen geben.

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