La tecnologia che corre, dalle soluzioni al mercato – PropTech Perspective Days 2021

PropTech Perspective Days 2021 si sono svolti dal 20 al 24 settembre 2021. L’evento, organizzato da Sofia Locks, ha visto l’avvicendarsi di figure di spicco del settore real estate italiano che si sono confrontati su i pro e i contro dell’innovazione digitale nel real estate.

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Se dovessimo scegliere una sola idea tra tutte quelle che hanno animato le conversazioni dei PropTech Perspective Days, vi proporremmo la rapidità. Il tema di quest’anno è stato “i pro e i contro dell’innovazione digitale nel real estate”, e la velocità con cui le soluzioni tecnologiche stanno correndo verso un nuovo futuro per il mercato immobiliare racchiude opportunità e problematiche.

Tutti gli ospiti non hanno mancato di rilevare che al centro di aspetti diversi come una nuova offerta di servizi, la sostenibilità degli edifici, la connettività, lo smart working e il ritorno agli uffici, i modelli di flexible living, e chi più ne ha più ne metta … al centro di tutto ciò c’è una grande energia innovativa che nasce dalla tecnologia digitale.

La digitalizzazione non la definirei importante, ma essenziale. Non un di più che vado a includere, ma è fondamentale in tutte le strategie di prodotto o di servizio.
Francesca Pinzone, Head of Marketing and Digital @ Svicom

Nascono quindi nuove opportunità, ma ci si confronta anche con nuovi problemi. Aumentano le conoscenze richieste per mettere in campo soluzioni immobiliari che comprendano sia gli aspetti tradizionali che quelli del servizio. Progettazione, scelte tecnologiche, certificazione, marketing, e customer relationship, sono solo alcuni degli aspetti che hanno completamente cambiato faccia per gli addetti al settore. Anche nel mercato immobiliare si parla quindi di una rivoluzione culturale.

Il nostro è un mercato giovane, è un mercato in forte crescita, con il 25% in più di start up nate nell’ultimo anno. Ma non esiste ancora una cultura della tecnologia: una cultura che deve partire dall’idea del progetto fino alla gestione dell’inquilino.
Silvia Piacentini, Direttore Tecnico @ Arexpo

Su queste caratteristiche si sviluppano nuovi piani di concorrenza, non più solo la classica location, ma modelli di accesso innovativi, servizi, e collaborazione tra i soggetti coinvolti. Il mercato è sempre più abituato a soluzioni innovative: la forza lavoro più giovane si aspetta che le aziende offrano spazi di lavoro confortevoli e interattivi; chi cerca una soluzione abitativa valuta sempre più quali siano le caratteristiche accessorie, e quale sia l’aspetto sociale dell’offerta. Questa domanda spinge naturalmente i criteri di valutazione dei tennant verso offerte più articolate, una vera novità per il mercato immobiliare. E non si può non menzionare la forza centrifuga dello smart working, che non ha solo messo in discussione i calcoli di metri quadri richiesti dalle aziende per le postazioni lavorative. Dai co-working allo spazio in casa per poter lavorare, fino alle nuove realtà di vita sociale, con complessi abitativi che offrono aree di accesso comune, negli ultimi due anni tutto ciò si è trasformato da soluzioni progettuali a offerte che segnano sempre più il passo del mercato.

Anche gli immobili sul mercato sono entrati in competizione, l’immobile più performante e che offre più servizi è chiaro che sia più interessante per il tenant. In questo momento è necessaria una partnership tra il tenant e il landlord, proprio perché c’è da entrambe le parti un interesse condiviso. Il tenant desidera riportare le persone in ufficio e attirare nuovi talenti. Allo stesso modo il landlord ha bisogno di attirare l’attenzione del tennant, offrendo dei servizi in più che vadano oltre alle sale riunioni di una volta. Anche considerando proprio la digital experience.
Federica Pedroni, Head of Workplace @ CBRE

Il criterio fondamentale di scelta, la location, mantiene la sua posizione, ma si trova in concorrenza con nuovi criteri di valutazione. Tutti gli ospiti dei PropTech Perspective Days hanno sottolineato come stiamo attraversando un periodo di grande fermento, ma anche come ci sia ancora incertezza nel prendere alcune scelte. Se i dubbi dovuti alla congiuntura economica stanno diminuendo di fronte a nuovi indicatori positivi, rimane da compiere un passo avanti importante nella acquisizione di conoscenze, e figure professionali, adeguate per una rivoluzione digitale imminente. In questo ambito i partner tecnologici giocano un ruolo fondamentale quando sono in grado di portare non solo soluzioni tecnologiche, ma di instaurare una collaborazione con tutti i soggetti coinvolti nella realizzazione di un progetto immobiliare. 

Il tenant prima difficilmente entrava nel merito del controllo accessi. Oggi sta cambiando, tanti tennant ti chiedono che impianto metti, ti chiede di poter interagire e di fare un impianto comune. Per noi è una novità che stiamo affrontando abbastanza bene, ormai implementiamo ovunque un sistema sofisticato di controllo accessi, negli ascensori, nelle sale … con App per le prenotazioni e inserimento del WiFi, che è oggi una componente fondamentale
Alessandro Rendina, Portfolio Manager @ Savills IM SGR

Abbiamo quindi nuove sfide, dove è necessario prendere scelte strategiche su elementi che una volta non erano parte della progettazione, e sono invece oggi di primaria importanza. Una soluzione tecnologica non vale l’altra, ed è necessario conoscerne le differenze e le peculiarità, in un contesto in cui l’impiantistica ha sempre più un peso in termini di spesa ma anche di successo del progetto immobiliare. Gli edifici hanno infatti una nuova dimensione digitale, che di fatto modifica i rapporti tra landlord, tenant, e user. Come abbiamo visto cambia la domanda che spinge landlord e tenant a competere su prodotti a volte più frammentati, ma di più alta qualità. Dall’altra parte nasce un’offerta flessibile, che permette di attrarre pubblici diversi e sfruttare al meglio zone una volta considerate troppo periferiche.

Un’esperienza che deve essere customizzata per il tipo di edificio, ma anche per il tipo di zona. Se noi definiamo che all’interno di un building in via Tortona offriamo una serie di servizi costruendo uno strumento tecnologico efficace per quel tipo di edificio, lo stesso non potrà essere esportato a Bovisa o ad Affori, perché avremo un target con esigenze diverse. C’è bisogno di una conoscenza della zona, ma anche di una maggiore duttilità da parte di chi queste case le progetta, nel pensare a quali servizi effettivamente siano necessari.
Luisa Crupi, COO @ Abitare Co

I team intorno alla progettazione o rivalutazione di un edificio moderno devono essere più che mai poliedrici. I nuovi modelli di commercializzazione dello spazio considerano aspetti che vanno molto al di là di quanto era richiesto nel mercato immobiliare di una volta. L’ibridazione tra prodotto e servizio avvicina il marketing del real estate a quello di settori in cui l’attenzione per l’utente finale fa la differenza. I dipendenti di una o più società, gli abitanti di un condominio o di un quartiere, sono oggi un pubblico e una comunità. Una realtà organica verso cui la commercializzazione di prodotti passa attraverso nuovi mezzi di comunicazione, e la soddisfazione può essere garantita solo attraverso il phygital, quel mix tra digitale e fisico che permea la vita moderna.

Oltre ai servizi è importante su questi grandi interventi anche la costruzione di una comunità, anche questa abilitata fortemente dalla tecnologia. Se io ho una persona preposta alla costruzione, allo start up di comunità, per poter aver a che fare con 1500 persone non ha molte alternative se non aver un sistema tecnologico: applicazioni di quartiere o di condominio, che metta in comunicazione le persone che vivono all’interno di quel contesto.
Alessandro Boscarini, COO @ Borio Mangiarotti

Le aziende stanno già rispondendo a tutto questo. Nascono nuove realtà e nuovi progetti (per esempio Wellio, per citare un progetto con cui Sofia Locks collabora), e i migliori player del mercato hanno già dato prova di come sia possibile creare nuovo valore e rispondere efficacemente a periodi di incertezza. La città di Milano può essere vista come un laboratorio a cielo aperto, ce lo hanno raccontato con esperienza di prima mano tutti i nostri ospiti. Esperienze diverse, ma tutte riunite nella ricerca di soluzioni innovative, nel riconoscere il lato umano della tecnologia, e il desiderio delle persone di trovare il supporto della tecnologia nella vita di tutti i giorni.

Fino ad oggi la nostra parte di gestione riguardava più l’immobile, quindi property management, facility, e anche il project … sono più rivolti all’immobile, all’uso più efficiente dell’immobile. Oggi invece la nostra attenzione si sta spostando sulla persona. Il nuovo paradigma del mercato immobiliare, anche gli investitori hanno cambiato l’approccio. Per noi la grossa innovazione sarà sul lato umano. Il tenant care sarà la grande area di innovazione, per massimizzare il livello di occupazione.
Raffaella Pinto, Head of Business Dev. @ Cushman & Wakefield

La tecnologia non più è qualcosa di lontano, muto, nascosto. Oggi la tecnologia è un’interfaccia, vicina alle persone, che siano utilizzatori, decisori, facilitatori. Dall’interazione alla lettura dei dati, la tecnologia cambia lo spazio, o quasi si può dire vi aggiunge una nuova dimensione in cui le persone stesse possono muoversi. Questi incontri ci hanno anche insegnato a smentire il contrasto tra la tecnologia e la presenza umana. Il periodo di distanza forzata che abbiamo dovuto attraversare ha dimostrato ancora di più come la tecnologia non sia un fattore divisivo, come alcuni credevano. Ci si è allontanati dagli uffici centrali, ma invece di allontanarsi le persone si sono riunite in nuove comunità: co-living, co-working, cohousing, quartieri smart,  …

Si sta parlando oggi sostanzialmente di creare un CRM, per analizzare quali richieste di servizi gli utenti desiderano all’interno dell’edificio. Analizzare i big data, per vedere quali preferenze ci siano nelle richieste di servizi, gli spazi più usati, le corrette dimensioni di uno specifico spazio: quanto dev’essere grande la palestra di un determinato building? O quanto spazio allocare per un deposito pacchi? Tutte queste risposte non vengono date solo dall’estro creativo dell’architetto, ma devono essere anche basate su statistiche, su dei dati, su quello che effettivamente avviene.
Giovanni Maria Mancini, Founder & CEO @ Top Life Concierge

Oltre le incertezze, i nostri ospiti hanno delineato un futuro abbastanza chiaro, che affianca alla spinta acceleratrice della tecnologia, un lato umano, di comprensione dei bisogni delle persone. Ci sembra di poter dire che in futuro farà la differenza chi saprà unire fisico e digitale con l’intelligenza di un approccio appunto umano. In questi termini ci uniamo anche noi come i nostri ospiti nella ricerca di partnership di più alto valore. Sofia Locks mette a disposizione tutta la sua conoscenza tecnologica e il punto di vista privilegiato che ha la fortuna di avere sul mercato. Questi sono stati i PropTech Perspective Days del 2021, un punto di vista d’eccezione grazie agli ospiti e alla loro disponibilità a condividere esperienze e sinergie per rispondere a un mercato che chiede innovazione umana.

Il programma dell’evento

Pro e contro della rivoluzione digitale nel real estate
con: Silvia Piacentini, Direttore Tecnico Arexpo, Francesca Pinzone, Head of Marketing & Digital Svicom

Progettare il mercato real estate del futuro: la tecnologia come fattore abilitante
con: Federica Pedroni, Head of Workplace CBRE, Alessandro Rendina, Portfolio Manager Savills Investment Management

Coliving e cohousing: sostenibilità, scalabilità e condivisione
con: Luisa Crupi, COO Abitare Co, Alessandro Boscarini, COO Borio Mangiarotti

Vivere il digitale: il valore dei servizi nel real estate
con: Raffaella Pinto, Head of Business Development Cushman & Wakefield, Giovanni Maria Mancini, Founder & CEO TopLife Concierge