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Mirando al futuro: avances y retos de las soluciones PropTech en el desarrollo urbano alemán

Entrevista con Prof. Dr habil. Steffen MetznerDirector de Investigación del Grupo EMPIRA y Profesor de Administración de Empresas y Economía Inmobiliaria en la Universidad Alemana de Ciencias Aplicadas, dirigido por Anna Gnemmi, Directora de Marketing de @Sofia, parte de ISEO..

El desarrollo del sector residencial en los últimos años ha sido notable y se ha visto impulsado en gran medida por la introducción de tecnologías punteras y soluciones PropTech innovadoras. Con el Prof. Dr habil. Steffen Metzner MRICS, destacado experto en este campo, para profundizar en estos cambios transformadores. Como Jefe de Investigación del Grupo EMPIRA y Profesor de Administración de Empresas y Economía Inmobiliaria en la Universidad Alemana de Ciencias Aplicadas, pudo abrir valiosas perspectivas con su experiencia.

El objetivo de la entrevista era explorar la profunda influencia de este progreso en la construcción de viviendas en las vibrantes ciudades alemanas. Salimos en busca de los sinuosos caminos que la tecnología ha tomado para remodelar el tejido del desarrollo urbano. Desde las iniciativas para promover la sostenibilidad hasta los retos actuales en torno a la asequibilidad y la necesidad imperiosa de optimizar los recursos, nuestro debate giró en torno al papel polifacético de la tecnología. El debate pretende orientar y mostrar cómo la tecnología está configurando el futuro desarrollo de la construcción residencial en las vibrantes ciudades alemanas.

¿Qué tendencias o pautas principales surgieron en el mercado de la vivienda de las principales ciudades alemanas en el periodo comprendido entre 2003 y 2023?

En el periodo de 2003 a 2023, los mercados inmobiliarios de las ocho ciudades más importantes mostraron un fuerte crecimiento. Esta tendencia se debe a la creciente demanda de espacio vital como consecuencia de la inmigración y la evolución demográfica. El resultado fue un mercado de alquiler cada vez más restringido, sobre todo en los centros urbanos. Como consecuencia de los bajos tipos de interés y los escasos riesgos de alquiler, los inversores también han aceptado recientemente rendimientos de alquiler muy bajos. Los valores en torno al 3% eran típicos en las 8 ciudades principales. No obstante, seguían siendo superiores a los rendimientos de la deuda pública alemana. Con la reciente subida de los tipos de interés, los rendimientos inmobiliarios también se ajustan necesariamente al alza.

¿Qué diferencias o variaciones se encontraron en la propiedad residencial entre las distintas ciudades encuestadas? ¿Cómo contribuyó la antigüedad de los edificios a estas diferencias y qué impacto tuvo en la dinámica del mercado de la vivienda en las distintas ciudades?

Por supuesto, había claras diferencias en el mercado de la vivienda dentro de las ciudades analizadas.

Algunas ciudades tienen características muy específicas en cuanto a las clases de edad de los edificios. Berlín, Stuttgart y Leipzig, por ejemplo, tienen un número superior a la media de edificios antiguos que datan de 1948, y más del 40% de los pisos de estas ciudades tienen más de 75 años. A pesar de la renovación, estos edificios antiguos son sustituidos cada vez más por otros nuevos, a medida que evolucionan las normas energéticas y se dificulta la modernización económica. Las normas de construcción anticuadas suelen provocar un mayor consumo y costes adicionales, lo que repercute en la rentabilidad del alquiler.

Por el contrario, las ciudades con un parque de viviendas más joven, como Múnich, se encuentran en una posición más favorable. Múnich ha experimentado un considerable crecimiento demográfico en las últimas cinco décadas, lo que ha dado lugar a muchos edificios nuevos. Alrededor del 25% del parque de viviendas de Múnich se construyó a partir de 1991, y casi el 40% se construyó después de 1979, siendo menos del 14% en el área metropolitana de Múnich edificios anteriores a la guerra. Esta distribución favorable permite a las ciudades utilizar los recursos para mejorar las estructuras y la calidad existentes en lugar de sustituirlas.

¿Qué ha contribuido a la expansión de la construcción de viviendas en estas ciudades y qué obstáculos han dificultado este crecimiento?

El aumento de la superficie habitable en estas ciudades se debe principalmente a factores como el atractivo del mercado laboral, que ha provocado la afluencia de muchas personas. Múnich experimentó un notable aumento de población debido a sus tentadoras oportunidades de empleo, lo que dio lugar a amplias medidas de construcción. Hamburgo también pudo satisfacer la demanda creando nuevos edificios adecuados gracias a la cooperación entre los sectores público y privado, con la participación de inversores y empresas constructoras.

A pesar de este crecimiento, hubo problemas que obstaculizaron el progreso. La excesiva burocracia, denunciada a menudo en público desde Berlín, por ejemplo, retrasó considerablemente la creación de planes de desarrollo y la concesión de permisos de construcción. Esto obstaculiza las iniciativas de construcción y dificulta la satisfacción eficaz de las necesidades de vivienda.

¿Qué retos y oportunidades han surgido de tu investigación sobre el mercado inmobiliario alemán?

El sector inmobiliario y de la construcción alemán se enfrentó a un descenso de las cifras de nueva construcción durante el periodo estudiado, con una estimación de 280.000 pisos nuevos en 2022, frente a 293.000 en 2021. No se vislumbra ninguna mejora en los próximos años, debido a los elevados costes de construcción y a una financiación cada vez más difícil. A pesar de ello, los políticos se han mantenido firmes en su objetivo de alcanzar una tasa de finalización anual de 400.000 pisos nuevos, lo que muestra una discrepancia considerable entre esta expectativa postulada y las previsiones objetivas.

Algunas regiones, como Berlín, Stuttgart y Hamburgo, se enfrentaron a un importante excedente de demanda unido a un bajo nivel de nueva construcción. Berlín experimentó una importante afluencia de población, sobre todo en la década de 2010, mientras que la actividad de nueva construcción fue mínima debido a diversos factores, como las restricciones específicas de la ubicación y los largos plazos de tramitación de los permisos de construcción.

Reconocer esta demanda y responder a ella eficazmente es crucial tanto para las ciudades como para los inversores. La situación revela un reto en términos de análisis y control que podría abordarse con soluciones PropTech innovadoras en el futuro.

¿Qué impacto tienen los resultados de la investigación sobre la inversión en las principales ciudades alemanas en el mercado de la vivienda?

Los resultados del estudio muestran oportunidades concretas de inversión en el mercado inmobiliario residencial de las principales ciudades alemanas. Los inmuebles que se caracterizan por la eficiencia energética, un equipamiento moderno, una buena infraestructura local y buenas conexiones de transporte público son especialmente atractivos. Estos factores suelen suscitar un mayor interés de los inquilinos y un mayor potencial de alquiler.

Sin embargo, para las propiedades más antiguas, las posibles consideraciones de inversión cambian. Pueden requerir inversiones de seguimiento, sobre todo para la modernización energética y la mejora de la accesibilidad. Estas inversiones futuras pueden suponer costes considerables para los inversores y deben tenerse muy en cuenta al calcular la inversión.

Las inversiones estratégicas en inmuebles céntricos son prometedoras, ya que pueden ahorrar a los inquilinos elevados costes de desplazamiento, previsibles a la vista del aumento de los precios de la energía y de los impuestos. Es probable que este cambio dé lugar a una mayor diferenciación dentro del mercado residencial y ofrezca a los inversores la oportunidad de beneficiarse de propiedades que satisfagan las necesidades cambiantes de los inquilinos y los requisitos del mercado.

En tu opinión, ¿cómo evolucionará el mercado de la vivienda en las principales ciudades alemanas en los próximos años y qué factores influirán significativamente en esta evolución?

Es probable que la evolución del mercado de la vivienda en las grandes ciudades alemanas se caracterice en los próximos años por una combinación de distintos factores. La continua afluencia de inmigrantes, sobre todo a los centros urbanos, hará que siga habiendo una gran demanda de vivienda. Sin embargo, el sector de la construcción se enfrenta a obstáculos derivados del aumento de los precios de la construcción, los tipos de interés vigentes y la introducción de normas cada vez más estrictas y reglamentos exhaustivos. En consecuencia, se prevé que el desequilibrio entre la demanda y la capacidad de construcción provoque una escasez de pisos de alquiler y haga subir aún más los precios.

Es probable que continúe la tendencia al alza de los costes de construcción y administración. Estos aumentos parecen estar en consonancia con los objetivos políticos, sobre todo en términos de eficiencia energética y reducción delas emisiones de CO2, aunque tengan la consecuencia no deseada de aumentar el coste de la vivienda.

Actualmente apenas existen soluciones viables para superar estos retos. Aunque existen conceptos innovadores como la construcción modular y los proyectos modelo, su amplia eficacia en el mercado sigue siendo una perspectiva a medio plazo.

En respuesta al aumento de los costes y a las limitadas opciones, los inquilinos pueden decantarse cada vez más por pisos más pequeños. Es probable que este cambio de preferencias provoque un aumento de la demanda de espacios habitables más pequeños en el mercado de la vivienda.

¿Cómo están configurando la tecnología y las soluciones PropTech el futuro de la construcción residencial en las principales ciudades alemanas? ¿Cuáles son los avances clave, los retos y los beneficios potenciales para la industria de la construcción, los esfuerzos de sostenibilidad, la asequibilidad, la optimización de recursos y la comprensión del mercado?

No cabe duda de que el mercado de la construcción residencial en las principales ciudades alemanas ha experimentado importantes avances y tendencias en tecnología, sobre todo en PropTech. Estas innovaciones han contribuido significativamente a la eficiencia y eficacia del proceso de construcción.

Un ejemplo de soluciones PropTech en la construcción residencial es la integración de tecnologías domésticas inteligentes que mejoran la eficiencia energética y la sostenibilidad. Estos sistemas utilizan dispositivos inteligentes para controlar y regular el consumo de energía, apoyando así el desarrollo de edificios respetuosos con el medio ambiente y eficientes energéticamente.

Además, la digitalización del sector de la construcción, sobre todo mediante el Modelado de Información de Edificios (BIM), ha revolucionado la planificación, la estimación de costes y la colaboración entre las partes implicadas. BIM facilita una planificación precisa, lo que conlleva un ahorro de costes y una mayor calidad de construcción.

El desarrollo de tecnologías y PropTech en la construcción residencial de las grandes ciudades alemanas es prometedor. Se espera que la eficiencia energética siga ocupando un lugar central, con el apoyo de las tecnologías inteligentes. Es probable que la automatización y la robótica desempeñen un papel cada vez más importante en la aceleración de los procesos de construcción y la reducción de costes.

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