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Regard vers l’avenir : progrès et défis des solutions PropTech dans l’urbanisme allemand

Un entretien avec Prof. Dr. habil. Steffen MetznerLe débat est mené par Anna Gnemmi, Marketing Manager @Sofia part of ISEO..

L’évolution du secteur du logement au cours des dernières années est remarquable et a été largement stimulée par l’introduction de technologies de pointe et de solutions PropTech révolutionnaires. Nous avons pu compter sur le professeur Dr habil. Steffen Metzner MRICS, un expert de premier plan dans ce domaine, afin d’obtenir une vision plus approfondie de ces changements transformateurs. En tant que Head of Research d’EMPIRA Group et professeur de gestion d’entreprise & d’économie immobilière à la Deutsche Hochschule für angewandte Wissenschaften, il a pu ouvrir de précieuses perspectives grâce à son expertise.

L’objectif de l’interview était d’explorer l’influence profonde de ce progrès sur la construction de logements dans les villes trépidantes d’Allemagne. Nous sommes partis à la recherche des chemins tortueux que la technologie a empruntés pour redessiner le tissu du développement urbain. Des initiatives visant à promouvoir la durabilité aux défis persistants liés à l’accessibilité financière et à l’impérieuse nécessité d’optimiser les ressources, notre discussion a porté sur le rôle multidimensionnel de la technologie. Cette discussion a pour but d’orienter et de montrer comment la technologie façonne le développement futur de la construction de logements dans les villes vibrantes d’Allemagne.

Quelles sont les grandes tendances ou modèles qui se dessinent sur le marché du logement des grandes villes allemandes entre 2003 et 2023 ?

Entre 2003 et 2023, les marchés immobiliers des huit principales villes ont connu une forte croissance. Cette tendance s’explique par l’augmentation des besoins en logements due à l’immigration ainsi qu’à l’évolution démographique. Il en résulte un marché de la location de plus en plus étroit, en particulier dans les zones urbaines. En raison de la faiblesse des taux d’intérêt et des risques locatifs, les investisseurs ont récemment accepté des rendements locatifs très bas. Les valeurs autour de 3 % étaient typiques dans les 8 premières villes. Néanmoins, ces derniers étaient toujours supérieurs aux rendements des emprunts d’État allemands. Avec la récente remontée des taux d’intérêt, les rendements immobiliers s’adaptent nécessairement à la hausse.

Quelles différences ou variations ont été constatées dans l’immobilier résidentiel entre les différentes villes étudiées ? Comment l’âge des bâtiments a-t-il contribué à ces différences et quel a été son impact sur la dynamique du marché du logement dans les différentes villes ?

Bien entendu, il existait des différences notables sur le marché du logement au sein des villes étudiées.

En ce qui concerne les classes d’âge de construction, certaines villes ont des caractéristiques bien spécifiques. Ainsi, Berlin, Stuttgart et Leipzig présentent un nombre d’anciens bâtiments datant de 1948 supérieur à la moyenne, plus de 40 % des logements de ces villes ont plus de 75 ans. Malgré les rénovations, ces bâtiments anciens sont de plus en plus souvent remplacés par des bâtiments neufs, car les normes énergétiques évoluent et il devient difficile de les moderniser de manière économique. Les normes de construction obsolètes entraînent souvent une consommation plus élevée et des coûts supplémentaires, ce qui a un impact sur la location.

Inversement, les villes disposant d’un parc de logements plus récents, comme Munich, sont dans une situation plus favorable. Munich a connu une croissance démographique considérable au cours des cinq dernières décennies, ce qui a entraîné la construction de nombreux nouveaux bâtiments. Environ 25 % du parc de logements de Munich ont été construits à partir de 1991 et près de 40 % ont été construits après 1979, moins de 14 % étant des bâtiments d’avant-guerre dans la région de Munich. Cette répartition avantageuse permet aux villes de consacrer des ressources à l’amélioration des structures et de la qualité existantes plutôt qu’à leur remplacement.

Qu’est-ce qui a contribué à l’expansion de la construction de logements dans ces villes et quels sont les obstacles qui ont entravé cette croissance ?

L’augmentation du nombre de logements dans ces villes est principalement due à des facteurs tels que l’attractivité du marché du travail, qui a entraîné l’arrivée de nombreuses personnes. Munich a connu une croissance démographique remarquable en raison de ses opportunités d’emploi alléchantes, ce qui a entraîné d’importants travaux de construction. Hambourg a également pu répondre à la demande en créant de nouveaux bâtiments adaptés, grâce à la coopération entre les secteurs public et privé, avec la participation d’investisseurs et d’entreprises de construction.

Malgré cette croissance, des problèmes ont entravé les progrès. Une bureaucratie excessive, souvent rapportée par exemple par Berlin, a considérablement retardé l’élaboration des plans d’aménagement et l’octroi des permis de construire. Les initiatives de construction sont ainsi entravées et il est plus difficile de répondre efficacement à la demande de logements.

Quels sont les défis et les opportunités qui se sont présentés lors de vos recherches sur le marché immobilier allemand ?

Le secteur allemand de l’immobilier et de la construction a été confronté à une baisse du nombre de nouvelles constructions au cours de la période étudiée, avec une estimation de 280.000 nouveaux logements en 2022 contre 293.000 en 2021. Aucune amélioration n’est en vue pour les années à venir en raison des coûts de construction élevés et des financements de plus en plus difficiles. Malgré cela, les responsables politiques ont maintenu leur objectif d’atteindre 400 000 nouveaux logements par an, ce qui montre un écart considérable entre les attentes postulées et les prévisions objectives.

Certaines régions, comme Berlin, Stuttgart et Hambourg, ont été confrontées à un net excédent de la demande, alors que les nouvelles constructions étaient peu nombreuses. Berlin a connu un afflux considérable de population, surtout dans les années 2010, alors que l’activité de construction neuve a été minime en raison de divers facteurs, tels que les restrictions spécifiques à chaque site et les longs délais de traitement des permis de construire.

Reconnaître cette demande et y répondre efficacement est essentiel, tant pour les villes que pour les investisseurs. Cette situation révèle un défi en matière d’analyse et de contrôle qui pourrait éventuellement être relevé à l’avenir par des solutions PropTech innovantes.

Quel est l’impact des résultats de la recherche sur les investissements dans les principales villes allemandes sur le marché du logement ?

Les résultats de l’étude montrent des opportunités d’investissement concrètes sur le marché du logement des grandes villes allemandes. Les biens qui se distinguent par leur efficacité énergétique, leur équipement moderne, leur bonne infrastructure locale et leur bonne desserte par les transports en commun sont particulièrement attractifs. Ces facteurs entraînent souvent un intérêt accru des locataires et un potentiel de location plus élevé.

Pour les objets plus anciens, les considérations d’investissement possibles sont toutefois décalées. Ils peuvent nécessiter des investissements de suivi, notamment pour la modernisation énergétique et l’amélioration de l’accessibilité. Ces investissements futurs peuvent entraîner des coûts importants pour les investisseurs et doivent être soigneusement pris en compte dans le calcul des investissements.

Les investissements stratégiques dans des biens immobiliers situés au centre sont prometteurs, car ils permettent aux locataires d’éviter des frais de déplacement élevés, ce qui est prévisible compte tenu de l’augmentation des prix de l’énergie et des taxes. Ce décalage entraînera probablement une plus grande différenciation au sein du marché du logement et permettra aux investisseurs de bénéficier de biens immobiliers qui répondent aux besoins évolutifs des locataires et aux exigences du marché.

Selon vous, comment le marché du logement va-t-il évoluer dans les grandes villes allemandes au cours des prochaines années et quels sont les facteurs qui auront une influence déterminante sur cette évolution ?

Dans les années à venir, l’évolution du marché du logement dans les grandes villes allemandes sera probablement marquée par une combinaison de différents facteurs. L’afflux continu d’immigrants, en particulier dans les centres urbains, continuera d’entraîner une forte demande de logements. Cependant, l’industrie de la construction est confrontée à des obstacles liés à la hausse des prix de la construction, aux taux d’intérêt dominants et à l’introduction de normes de plus en plus strictes et de réglementations exhaustives. En conséquence, on s’attend à ce que le déséquilibre entre la demande et la capacité de construction entraîne une pénurie de logements locatifs et fasse encore grimper les prix.

La tendance à l’augmentation des coûts de construction et d’administration va probablement se poursuivre. Ces augmentations semblent être en accord avec les objectifs politiques, notamment en ce qui concerne l’efficacité énergétique et la réduction desémissions de CO2, même si elles ont pour conséquence involontaire d’augmenter le coût du logement.

Actuellement, il n’existe guère de solutions viables pour relever ces défis. Il existe certes des concepts innovants comme la construction modulaire et des projets pilotes, mais leur efficacité à grande échelle sur le marché reste une perspective à moyen terme.

En réaction au dérapage des coûts et aux possibilités limitées, les locataires pourraient préférer de plus en plus des logements plus petits. Ce changement de préférences devrait entraîner une augmentation de la demande de petites surfaces d’habitation sur le marché du logement.

Comment les solutions technologiques et PropTech façonnent-elles l’avenir de la construction de logements dans les grandes villes allemandes ? Quels sont les progrès importants, les défis et les avantages potentiels qui en découlent pour l’industrie de la construction, pour les efforts de durabilité, l’accessibilité financière, l’optimisation des ressources et la compréhension du marché ?

Le marché de la construction de logements dans les principales villes allemandes a sans aucun doute connu des avancées et des tendances technologiques importantes, notamment dans le domaine des PropTech. Ces innovations ont considérablement contribué à l’efficacité et à l’efficience du processus de construction.

Un exemple de solutions PropTech dans le secteur du logement est l’intégration de technologies de maison intelligente qui améliorent l’efficacité énergétique et la durabilité. Ces systèmes utilisent des dispositifs intelligents pour surveiller et réguler la consommation d’énergie, soutenant ainsi le développement de bâtiments écologiques et efficaces sur le plan énergétique.

En outre, la numérisation de l’industrie de la construction, notamment par le biais de la modélisation des informations du bâtiment (BIM), a révolutionné la planification, l’estimation des coûts et la collaboration entre les parties prenantes. Le BIM facilite une planification précise, ce qui permet de réduire les coûts et d’améliorer la qualité de la construction.

La poursuite du développement des technologies et des PropTech dans la construction de logements dans les grandes villes allemandes est très prometteuse. On s’attend à ce que l’efficacité énergétique reste au centre des préoccupations, soutenue par des technologies intelligentes. L’automatisation et la robotique joueront probablement un rôle de plus en plus important dans l’accélération des processus de construction et la réduction des coûts.

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