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Guardare al futuro: progressi e sfide delle soluzioni PropTech nello sviluppo urbano tedesco

Un’intervista con Prof. Dr habil. Steffen Metzner, Responsabile della Ricerca del Gruppo EMPIRA e Professore di Economia Aziendale e Immobiliare presso l’Università Tedesca di Scienze Applicate, guidato da Anna Gnemmi, Marketing Manager @Sofia parte di ISEO.

Lo sviluppo del settore residenziale negli ultimi anni è stato notevole ed è stato in gran parte guidato dall’introduzione di tecnologie all’avanguardia e di soluzioni PropTech rivoluzionarie. Con il Prof. Dr habil. Steffen Metzner MRICS, uno dei maggiori esperti in questo campo, per avere una visione più approfondita di questi cambiamenti. In qualità di responsabile della ricerca del Gruppo EMPIRA e di professore di economia aziendale e immobiliare presso l’Università tedesca di scienze applicate, è stato in grado di aprire prospettive preziose grazie alla sua esperienza.

L’obiettivo dell’intervista era quello di esplorare la profonda influenza di questo progresso sulla costruzione di abitazioni nelle vivaci città tedesche. Siamo partiti alla ricerca dei percorsi tortuosi che la tecnologia ha intrapreso per rimodellare il tessuto dello sviluppo urbano. Dalle iniziative per promuovere la sostenibilità alle continue sfide legate all’accessibilità economica e alla necessità imperativa di ottimizzare le risorse, la nostra discussione si è incentrata sul ruolo multiforme della tecnologia. La discussione intende fornire un orientamento e mostrare come la tecnologia stia plasmando lo sviluppo futuro dell’edilizia residenziale nelle vivaci città tedesche.

Quali tendenze o modelli principali sono emersi nel mercato immobiliare delle principali città tedesche nel periodo compreso tra il 2003 e il 2023?

Nel periodo compreso tra il 2003 e il 2023, i mercati immobiliari delle otto città più importanti hanno registrato una forte crescita. Questa tendenza è dovuta alla crescente domanda di spazio abitativo a seguito dell’immigrazione e degli sviluppi demografici. Il risultato è stato un mercato degli affitti sempre più ristretto, soprattutto nei centri urbani. A causa dei bassi tassi di interesse e dei bassi rischi di locazione, gli investitori hanno recentemente accettato anche rendimenti da locazione molto bassi. Valori di circa il 3% sono tipici delle prime 8 città. Ciononostante, i rendimenti erano ancora superiori a quelli dei titoli di stato tedeschi. Con il recente aumento dei tassi di interesse, anche i rendimenti immobiliari si stanno necessariamente adeguando al rialzo.

Quali differenze o variazioni sono state riscontrate nelle proprietà residenziali tra le varie città prese in esame? In che modo l’età degli edifici ha contribuito a queste differenze e quale impatto ha avuto sulle dinamiche del mercato immobiliare nelle singole città?

Ovviamente ci sono differenze significative nel mercato immobiliare delle città analizzate.

Alcune città hanno caratteristiche molto specifiche per quanto riguarda le classi di età degli edifici. Berlino, Stoccarda e Lipsia, ad esempio, hanno un numero di vecchi edifici risalenti al 1948 superiore alla media: oltre il 40% degli appartamenti in queste città ha più di 75 anni. Nonostante le ristrutturazioni, questi edifici più vecchi vengono sempre più spesso sostituiti da nuovi edifici a causa dell’evoluzione degli standard energetici e della difficile modernizzazione economica. Gli standard edilizi obsoleti spesso comportano consumi più elevati e costi aggiuntivi, con un impatto sull’affittabilità.

Al contrario, le città con un parco immobiliare più giovane, come Monaco, si trovano in una posizione più favorevole. Negli ultimi cinque decenni Monaco ha registrato una notevole crescita demografica, che ha portato alla costruzione di molti nuovi edifici. Circa il 25% del patrimonio abitativo di Monaco è stato costruito a partire dal 1991 e quasi il 40% è stato costruito dopo il 1979, con meno del 14% di edifici anteguerra nell’area di Monaco. Questa distribuzione favorevole permette alle città di utilizzare le risorse per migliorare le strutture e la qualità esistenti invece di sostituirle.

Cosa ha contribuito all’espansione dell’edilizia residenziale in queste città e quali ostacoli hanno frenato questa crescita?

L’aumento dello spazio abitativo in queste città è dovuto principalmente a fattori come l’attrattiva del mercato del lavoro, che ha portato all’afflusso di molte persone. Monaco di Baviera conobbe un notevole aumento della popolazione grazie alle allettanti opportunità di lavoro, che portarono a vasti interventi edilizi. Amburgo è stata anche in grado di soddisfare la domanda creando nuovi edifici adeguati grazie alla cooperazione tra il settore pubblico e quello privato, coinvolgendo investitori e imprese di costruzione.

Nonostante questa crescita, ci sono stati problemi che hanno ostacolato il progresso. L’eccessiva burocrazia, spesso denunciata pubblicamente da Berlino, ad esempio, ha ritardato notevolmente la creazione di piani di sviluppo e la concessione di permessi di costruzione. Questo ostacola le iniziative edilizie e rende più difficile soddisfare le esigenze abitative in modo efficiente.

Quali sfide e opportunità sono emerse dalla tua ricerca sul mercato immobiliare tedesco?

Il settore immobiliare ed edilizio tedesco ha dovuto affrontare un calo delle nuove costruzioni nel periodo in esame, con una stima di 280.000 nuovi appartamenti nel 2022 rispetto ai 293.000 del 2021. Non ci sono miglioramenti in vista per i prossimi anni a causa degli elevati costi di costruzione e delle crescenti difficoltà di finanziamento. Nonostante ciò, i politici si sono attenuti all’obiettivo di raggiungere un tasso di completamento annuale di 400.000 nuovi appartamenti, il che mostra una notevole discrepanza tra questa aspettativa postulata e le previsioni oggettive.

Alcune regioni, come Berlino, Stoccarda e Amburgo, si sono trovate di fronte a una significativa eccedenza di domanda unita a un basso livello di nuove costruzioni. Berlino ha visto un notevole afflusso di popolazione, soprattutto negli anni 2010, mentre l’attività di costruzione di nuovi edifici è stata minima a causa di vari fattori, come le restrizioni specifiche della zona e i lunghi tempi di elaborazione dei permessi di costruzione.

Riconoscere questa domanda e rispondere in modo efficace è fondamentale sia per le città che per gli investitori. La situazione rivela una sfida in termini di analisi e controllo che potrebbe essere affrontata in futuro da soluzioni PropTech innovative.

Che impatto hanno i risultati della ricerca sugli investimenti nelle principali città tedesche nel mercato immobiliare?

I risultati dello studio mostrano concrete opportunità di investimento nel mercato immobiliare residenziale delle principali città tedesche. Gli immobili caratterizzati da efficienza energetica, arredi moderni, buone infrastrutture locali e buoni collegamenti con i trasporti pubblici sono particolarmente interessanti. Questi fattori spesso portano a un maggiore interesse da parte degli inquilini e a un potenziale di affitto più elevato.

Per le proprietà più vecchie, invece, le possibili considerazioni sull’investimento cambiano. Potrebbero richiedere investimenti successivi, in particolare per la modernizzazione energetica e il miglioramento dell’accessibilità. Questi investimenti futuri possono comportare costi considerevoli per gli investitori e devono essere considerati con attenzione nel calcolo dell’investimento.

Gli investimenti strategici in immobili situati in posizione centrale sono promettenti, in quanto possono far risparmiare agli inquilini gli elevati costi di pendolarismo, prevedibili alla luce dell’aumento dei prezzi dell’energia e delle tasse. Questo cambiamento porterà probabilmente a una maggiore differenziazione all’interno del mercato residenziale e darà agli investitori l’opportunità di beneficiare di immobili che soddisfano le esigenze in evoluzione degli inquilini e i requisiti del mercato.

Secondo te, come si svilupperà il mercato immobiliare nelle principali città tedesche nei prossimi anni e quali fattori influenzeranno in modo significativo questo sviluppo?

Lo sviluppo del mercato immobiliare nelle principali città tedesche sarà probabilmente caratterizzato da una combinazione di fattori diversi nei prossimi anni. Il continuo afflusso di immigrati, in particolare nei centri urbani, porterà a un’elevata domanda di alloggi. Tuttavia, l’industria edile si trova ad affrontare gli ostacoli derivanti dall’aumento dei prezzi di costruzione, dai tassi di interesse prevalenti e dall’introduzione di standard sempre più severi e regolamenti completi. Di conseguenza, si prevede che lo squilibrio tra domanda e capacità di costruzione porterà a una carenza di appartamenti in affitto e a un ulteriore aumento dei prezzi.

La tendenza all’aumento dei costi di costruzione e amministrazione è destinata a continuare. Questi aumenti sembrano essere in linea con gli obiettivi politici, in particolare in termini di efficienza energetica e riduzione delleemissioni di CO2, anche se hanno la conseguenza indesiderata di aumentare i costi degli alloggi.

Attualmente non esistono quasi soluzioni praticabili per superare queste sfide. Sebbene esistano concetti innovativi come la costruzione modulare e i progetti modello, la loro ampia efficacia sul mercato rimane una prospettiva a medio termine.

In risposta all’aumento dei costi e alle opzioni limitate, gli inquilini potrebbero preferire sempre più spesso appartamenti più piccoli. Questo spostamento di preferenze porterà probabilmente a un aumento della domanda di spazi abitativi più piccoli sul mercato immobiliare.

In che modo la tecnologia e le soluzioni PropTech stanno plasmando il futuro dell’edilizia residenziale nelle principali città tedesche? Quali sono i principali progressi, le sfide e i potenziali vantaggi per l’industria edilizia, gli sforzi di sostenibilità, l’economicità, l’ottimizzazione delle risorse e la comprensione del mercato?

Il mercato dell’edilizia residenziale nelle principali città tedesche ha indubbiamente visto importanti progressi e tendenze nel campo della tecnologia, in particolare nel PropTech. Queste innovazioni hanno contribuito in modo significativo all’efficienza e all’efficacia del processo di costruzione.

Un esempio di soluzioni PropTech nell’edilizia residenziale è l’integrazione di tecnologie smart home che migliorano l’efficienza energetica e la sostenibilità. Questi sistemi utilizzano dispositivi intelligenti per monitorare e regolare il consumo energetico, favorendo così lo sviluppo di edifici ecologici ed efficienti dal punto di vista energetico.

Inoltre, la digitalizzazione del settore edile, in particolare attraverso il Building Information Modelling (BIM), ha rivoluzionato la pianificazione, la stima dei costi e la collaborazione tra le parti coinvolte. Il BIM facilita una pianificazione precisa, che porta a risparmi sui costi e a una maggiore qualità di costruzione.

L’ulteriore sviluppo delle tecnologie e del PropTech nell’edilizia residenziale nelle principali città tedesche è promettente. Si prevede che l’efficienza energetica continuerà ad essere al centro dell’attenzione, supportata da tecnologie intelligenti. È probabile che l’automazione e la robotica giochino un ruolo sempre più importante nell’accelerare i processi di costruzione e nel ridurre i costi.

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