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Blick in die Zukunft: Fortschritte und Herausforderungen bei PropTech-Lösungen im deutschen Städtebau

Ein Interview mit Prof. Dr. habil. Steffen Metzner, Head of Research der EMPIRA Group und Professor für Betriebswirtschaftslehre & Immobilienökonomie an der Deutschen Hochschule für angewandte Wissenschaften, geführt von Anna Gnemmi, Marketing Manager @Sofia part of ISEO.

Die Entwicklung des Wohnungssektors in den letzten Jahren ist bemerkenswert und wurde maßgeblich durch die Einführung modernster Technologien und bahnbrechender PropTech-Lösungen vorangetrieben. Wir konnten mit Prof. Dr. habil. Steffen Metzner MRICS, einem führenden Experten in diesem Bereich, sprechen, um tiefere Einblicke in diese transformativen Veränderungen zu erhalten. Als Head of Research der EMPIRA Group und Professor für Betriebswirtschaftslehre & Immobilienökonomie an der Deutschen Hochschule für angewandte Wissenschaften konnte er mit seinem Fachwissen wertvolle Perspektiven eröffnen.

Ziel des Interviews war es, den tiefgreifenden Einfluss dieses Fortschritts auf den Wohnungsbau in den pulsierenden Städten Deutschlands zu ergründen. Wir haben uns auf die Suche nach den verschlungenen Pfaden gemacht, die die Technologie eingeschlagen hat, um das Gefüge der Stadtentwicklung neu zu gestalten. Von Initiativen zur Förderung der Nachhaltigkeit bis hin zu den anhaltenden Herausforderungen im Zusammenhang mit der Erschwinglichkeit und der zwingenden Notwendigkeit der Ressourcenoptimierung drehte sich unsere Diskussion um die vielschichtige Rolle der Technologie. Das Gespräch soll Orientierung bieten und aufzeigen, wie Technologie die zukünftige Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschlands pulsierenden Städten prägt.

Welche großen Trends oder Muster zeichneten sich auf dem Wohnungsmarkt der deutschen Großstädte im Zeitraum von 2003 bis 2023 ab?

Im Zeitraum von 2003 bis 2023 zeigten die Immobilienmärkte in den in den acht wichtigsten Großstädten ein starkes Wachstum auf auf. Dieser Trend ist auf den steigenden Bedarf an Wohnraum durch die Zuwanderung sowie die demografische Entwicklung zurückzuführen. Ergebnis war ein zunehmend enger Mietmarkt insbesondere in den Ballungsräumen. Infolge niedriger Zinsen und geringer Vermietungsrisiken wurden von Investoren zuletzt auch sehr niedrige Mietrenditen akzeptiert. Werte um die 3  Prozent waren in den Top 8 – Städten typisch. Dennoch lagen diese immer noch über den Renditen deutscher Staatsanleihen. Mit zuletzt wieder steigenden Zinsen passen sich notwendigerweise auch die Immobilienrenditen nach oben an.

Welche Unterschiede oder Abweichungen wurden bei Wohnimmobilien zwischen den verschiedenen untersuchten Städten festgestellt? Wie trug das Alter der Gebäude zu diesen Unterschieden bei, und welche Auswirkungen hatte es auf die Dynamik des Wohnungsmarktes in den einzelnen Städten?

Selbstverständlich gab es innerhalb der untersuchten Städte deutliche Unterschiede im Wohnungsmarkt.

Bei den Baualtersklassen haben einige Städte ganz bestimmte Merkmale. So weisen Berlin, Stuttgart und Leipzig überdurchschnittlich viele Altbauten aus dem Jahr 1948 auf, mehr als 40 Prozent der Wohnungen in diesen Städten sind über 75 Jahre alt. Trotz Renovierung werden diese älteren Gebäude zunehmend durch neue ersetzt, da sich die Energiestandards weiterentwickeln und eine wirtschaftliche Modernisierung schwierig wird. Veraltete Baustandards führen häufig zu einem höheren Verbrauch und zusätzlichen Kosten, was sich auf die Vermietbarkeit auswirkt.

Umgekehrt sind Städte mit jüngeren Wohnungsbeständen wie München in einer günstigeren Lage. München hat in den letzten fünf Jahrzehnten ein erhebliches Bevölkerungswachstum erlebt, was zu vielen Neubauten geführt hat. Etwa 25 Prozent des Wohnungsbestands in München wurden ab 1991 gebaut, und fast 40 Prozent wurden nach 1979 errichtet, wobei weniger als 14 Prozent im Großraum München Vorkriegsgebäude sind. Diese vorteilhafte Verteilung ermöglicht es den Städten, Ressourcen für die Verbesserung bestehender Strukturen und der Qualität zu verwenden, anstatt für Ersatz zu sorgen.

Was hat zur Ausweitung des Wohnungsbaus in diesen Städten beigetragen, und welche Hindernisse haben dieses Wachstum beeinträchtigt?

Die Zunahme an Wohnraum in diesen Städten ist hauptsächlich auf Faktoren wie die Attraktivität des Arbeitsmarktes zurückzuführen, der zum Zuzug von vielen Menschen geführt hat. München verzeichnete aufgrund seiner verlockenden Beschäftigungsmöglichkeiten einen bemerkenswerten Bevölkerungszuwachs, der zu umfangreichen Baumaßnahmen führte. Auch Hamburg konnte dank der Zusammenarbeit zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor unter Beteiligung von Investoren und Bauunternehmen die Nachfrage durch die Schaffung geeigneter neuer Gebäude decken.

Trotz dieses Wachstums gab es Probleme, die den Fortschritt behinderten. Übermäßige Bürokratie, häufig beispielsweise auch öffentlichkeitswirksam berichtet ausBerlin, verzögerte die Erstellung von Bebauungsplänen und die Erteilung von Baugenehmigungen deutlich. Bauinitiativen werden dadurch behinderte und und eine effiziente Deckung des Wohnungsbedarfs erschwert.

Welche Herausforderungen und Chancen haben sich bei Ihren Recherchen auf dem deutschen Immobilienmarkt ergeben?

Die deutsche Immobilien- und Baubranche sah sich während des Untersuchungszeitraums mit rückläufigen Neubauzahlen konfrontiert mit schätzungsweise 280.000 neuen Wohnungen im Jahr 2022 gegenüber 293.000 im Jahr 2021. Für die kommenden Jahre ist aufgrund hoher Baukosten und schwieriger werdender Finanzierungen  keine Besserung in Sicht. Trotzdem blieb die Politik bei ihrer Zielformulierung , eine jährliche Fertigstellungszahl von 400.000 neuen Wohnungen zu erreichen, was eine erhebliche Diskrepanz zwischen dieser postulierten Erwartungshaltung und den objektiven Prognosen zeigt.

Einige Regionen wie Berlin, Stuttgart und Hamburg waren mit einem deutlichen Nachfrageüberhang konfrontiert bei gleichzeitig geringem Neubau. Berlin verzeichnete vor allem in den 2010er Jahren einen erheblichen Bevölkerungszuzug, während die Neubautätigkeit aufgrund verschiedener Faktoren wie standortspezifischer Beschränkungen und langwieriger Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen minimal war.

Diese Nachfrage zu erkennen und effektiv darauf zu reagieren, ist sowohl für Städte als auch für Investoren von entscheidender Bedeutung. Die Situation offenbart eine Herausforderung bei der Analyse und Kontrolle, die in Zukunft möglicherweise durch innovative PropTech-Lösungen angegangen werden könnte.

Welche Auswirkungen haben die Forschungsergebnisse auf die Investitionen in den deutschen Top-Städten im Wohnungsmarkt?

Die Studienergebnisse zeigen konkrete Investitionschancen auf dem Wohnungsmarkt der deutschen Top-Städte. Besonders attraktiv sind Objekte, die sich durch Energieeffizienz, moderne Ausstattung, eine gute lokale Infrastruktur und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr auszeichnen. Diese Faktoren führen häufig zu einem gesteigerten Mieterinteresse und einem höheren Mietpotenzial.

Bei älteren Objekten verschieben sich jedoch die möglichen Investitionsüberlegungen. Sie können Folgeinvestitionen erfordern, insbesondere für die energetische Modernisierung und die Verbesserung der Barrierefreiheit. Diese zukünftigen Investitionen können mit erheblichen Kosten für Investoren einhergehen und sollten bei der Investitionskalkulation sorgfältig berücksichtigt werden.

Strategische Investitionen in zentral gelegene Immobilien sind vielversprechend, da sie den Mietern hohe Pendlerkosten ersparen können, was angesichts der steigenden Energiepreise und Steuern absehbar ist. Diese Verschiebung wird wahrscheinlich zu einer stärkeren Differenzierung innerhalb des Wohnungsmarktes führen und Investoren die Möglichkeit geben, von Immobilien zu profitieren, die den sich entwickelnden Bedürfnissen der Mieter und den Marktanforderungen entsprechen.

Wie wird sich Ihrer Meinung nach der Wohnungsmarkt in den deutschen Top-Städten in den nächsten Jahren entwickeln und welche Faktoren werden diese Entwicklung maßgeblich beeinflussen?

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den deutschen Großstädten wird in den kommenden Jahren wahrscheinlich von einer Kombination verschiedener Faktoren geprägt sein. Der anhaltende Zustrom von Zuwanderern, insbesondere in die Ballungszentren, wird zu einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum führen. Die Bauindustrie sieht sich jedoch mit Hindernissen konfrontiert, die sich aus den steigenden Baupreisen, den vorherrschenden Zinssätzen und der Einführung immer strengerer Normen und umfassender Vorschriften ergeben. Infolgedessen wird erwartet, dass das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Baukapazität zu einem Mangel an Mietwohnungen führen und die Preise weiter in die Höhe treiben wird.

Der Trend steigender Bau- und Verwaltungskosten wird wahrscheinlich anhalten. Diese Erhöhungen scheinen mit den politischen Zielen übereinzustimmen, insbesondere im Hinblick auf die Energieeffizienz und die Verringerung der CO2-Emissionen, auch wenn sie als unbeabsichtigte Folge höhere Wohnkosten nach sich ziehen.

Derzeit gibt es kaum praktikable Lösungen, um diese Herausforderungen zu bewältigen. Zwar gibt es innovative Konzepte wie die modulare Bauweise und Modellprojekte, doch ihre breite Wirksamkeit auf dem Markt bleibt eine mittelfristige Perspektive.

Als Reaktion auf die ausufernden Kosten und die begrenzten Möglichkeiten könnten die Mieter zunehmend kleinere Wohnungen bevorzugen. Diese Verschiebung der Präferenzen dürfte zu einer verstärkten Nachfrage nach kleineren Wohnflächen auf dem Wohnungsmarkt führen.

Wie gestalten Technologie- und PropTech-Lösungen die Zukunft des Wohnungsbaus in Deutschlands Top-Städten? Welche wichtigen Fortschritte, Herausforderungen und potenziellen Vorteile ergeben sich daraus für die Bauindustrie, für Nachhaltigkeitsbemühungen, Erschwinglichkeit, Ressourcenoptimierung und Marktverständnis?

Der Markt für Wohnungsbau in Deutschlands Top-Städten hat zweifellos bedeutende Fortschritte und Trends bei der Technologie erlebt, insbesondere im Bereich PropTech. Diese Innovationen haben erheblich zur Effizienz und Effektivität des Bauprozesses beigetragen.

Ein Beispiel für PropTech-Lösungen im Wohnungsbau ist die Integration von Smart-Home-Technologien, die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit verbessern. Diese Systeme nutzen intelligente Geräte, um den Energieverbrauch zu überwachen und zu regulieren, und unterstützen so die Entwicklung umweltfreundlicher und energieeffizienter Gebäude.

Darüber hinaus hat die Digitalisierung der Bauindustrie, insbesondere durch Building Information Modeling (BIM), die Planung, Kostenabschätzung und Zusammenarbeit zwischen den Beteiligten revolutioniert. BIM erleichtert eine präzise Planung, was zu Kosteneinsparungen und einer höheren Bauqualität führt.

Die weitere Entwicklung von Technologien und PropTech im Wohnungsbau der deutschen Großstädte ist vielversprechend. Es wird erwartet, dass Energieeffizienz weiterhin im Mittelpunkt steht, unterstützt durch intelligente Technologien. Automatisierung und Robotik werden wahrscheinlich eine immer wichtigere Rolle bei der Beschleunigung von Bauprozessen und der Kostensenkung spielen.