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Il CEO di Coworking Bansko, Matthias Zeitler, parla del futuro degli spazi flessibili: coworking e coliving. Intervista di Alessandro Nacci

  • PropTech

Un’intervista a Matthias Zeitler, co-fondatore di @Coworking Bansko e capo visionario di @Coliving Semkovo, realizzata da Alessandro Nacci, CEO di @Sofia Locks.

Le differenze tra coworking e coliving sono molte e nascono dalla loro stessa essenza.
La definizione di coworking prevede spazi flessibili e condivisi per lavorare, dove freelance, imprenditori e giovani professionisti, tra gli altri, beneficiano di spazi condivisi in cui lavorare e stabilire relazioni reciproche e condividere idee.
D’altra parte, gli spazi coliving sono spazi residenziali che offrono gli stessi servizi dell’industria alberghiera, dove le persone possono condividere spazi, interessi e stili di vita.
La comunità è l’obiettivo comune di entrambi i modelli e il community manager è un nuovo concierge, digitale e altamente professionalizzato. Una persona che deve conoscere l’ambiente in cui si trova l’edificio, deve conoscere gli inquilini, deve parlare e confrontarsi con tutti gli occupanti dell’edificio, capire le loro esigenze, anche quelle inespresse, e strutturarle..
Lo strumento principale di questa figura è una piattaforma digitale al suo servizio, che lo tiene costantemente connesso all’edificio, per gestirne la sicurezza, i flussi, le esigenze e i servizi.

Matthias Zeitler, cofondatore di Coworking Bansko e Chief Visionary di Coliving Semkovo, ci ha fornito una panoramica sul ruolo e la necessità di spazi di lavoro e di vita flessibili, sull’importanza delle comunità e delle soluzioni tecnologiche progettate per soddisfare le esigenze di questi modelli di business.

Il Coworking Bansko è uno spazio pensato per i Nomadi Digitali, i Freelance e gli Imprenditori che vogliono affrontare nuove sfide e crescere in un ambiente flessibile e circondato da altri esperti; si trova in Bulgaria e offre servizi di alto livello, come eventi, sfide imprenditoriali, bar camp e altri eventi legati al business che offrono opportunità per sviluppare o migliorare le attività, trascorrendo del tempo tra persone ispirate e competenti. Coliving Semkovo, invece, è un progetto nuovo di zecca nato nell’ottobre 2022, una destinazione di coliving per soli adulti unica nel suo genere in una località remota, basata su comunità, collaborazione e cooperazione. È formato da 200 appartamenti e crea una comunità abitativa unica nel suo genere in un ambiente remoto e naturale, una delle più grandi destinazioni rurali al mondo.

Con Matthias Zeitler abbiamo stilato una panoramica completa delle nuove sfide di mercato affrontate dagli spazi flessibili, in termini di gestione delle strutture e delle comunità, per capire meglio come migliorare e facilitare i modelli di business che guideranno il futuro del settore immobiliare.

Matthias, lei lavora da sempre nel settore del coworking e ora sta iniziando una nuova avventura con il settore del coliving, quali sono i vantaggi che vede lavorando in entrambi i settori?

Coworking Bansko è nato in una cittadina bulgara davvero piccola, dove vivono 10.000 persone e, naturalmente, in inverno la città è piena di turisti che vengono ad ammirare il paesaggio e a praticare sport invernali. In generale non è un luogo con una domanda di spazi di coworking, in quanto è più turistico, quindi la domanda locale non è così alta. Non ospita quindi aziende con startup e team, ma principalmente freelance e imprenditori che si occupano di gestire la propria attività o che lavorano da remoto. Queste persone sono spesso alla ricerca di un alloggio che soddisfi le loro esigenze di nomadi digitali, che sia anche una comunità, ed è questo che mi ha fatto pensare al business del coliving.

Anche se aprire un coliving è un po’ complicato, perché negli ultimi anni i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente e i nostri clienti cercano destinazioni meno costose, come luoghi in cui il costo della vita è più basso, ad esempio in Thailandia, a Bali e così via.

Abbiamo quindi pensato di creare una destinazione montana, remota, senza ristoranti, senza alberghi, senza negozi, solo questo edificio storico che è stato trasformato in 200 appartamenti persi in 17.000 metri quadrati di natura. Qui si trova il nostro primo spazio di coliving, per nomadi digitali.

Sta dicendo che il suo progetto prevede la rinascita di un luogo trascurato, dove si creerebbe un nuovo centro come un piccolo villaggio?

Sì, questa è la mia visione, da ciò che ho visto le persone vengono da noi per la comunità, vogliono essere circondate da persone di mentalità aperta che vogliono fare molto insieme e condividere l’avventuraIn questo modo questo coliving potrebbe essere situato anche in un’area più naturale, lontano dal caos del centro città. Infatti, forniremo l’intera infrastruttura, come ristoranti, catering, alimentari, negozi, servizi e così via. Tutto questo è circondato dalla natura, e dato che siamo in un luogo remoto e tranquillo questo potrebbe essere sempre più attraente. Tutto questo è pensato anche per le piccole aziende che magari sono all’inizio della loro carriera e vogliono concentrarsi su un progetto, pieno di energia e tranquillità, per essere poi pronte ad andare in città e incontrare clienti e grandi investitori.

È davvero incredibile! E dal suo punto di vista, quali sono gli aspetti comuni e le differenze tra la gestione di un coworking e di un coliving? Credo che ci siano alcune differenze ma anche molte somiglianze.

La differenza principale, a mio avviso, riguarda la tempistica. Normalmente uno spazio di coworking è qualcosa che si gestisce durante il giorno, le persone spesso trascorrono il tempo dopo l’orario di lavoro per socializzare, partecipare a eventi o attività e creare una comunità, ma poi tornano a casa. In un coliving uno spazio equivalente è davvero 24 ore su 24, 7 giorni su 7, si è sempre circondati dalle stesse persone, e questa è una lama a doppio taglio, perché potrebbe essere davvero interessante, ma anche una sfida, soprattutto se si è lontani da casa e si ha bisogno di stare in un posto piccolo per mesi. I conflitti possono sorgere in modo molto semplice. Per questo motivo, è sempre più importante lavorare sulla comunità, creare una cultura comune, far sentire tutti accolti e a casa.

Dal punto di vista della tecnologia, quali sono gli elementi più importanti necessari per gestire questo tipo di spazi? Quali sono le soluzioni di cui avete davvero bisogno per far funzionare tutto? Anche in termini di rapporto costo-efficacia.

Quando si parla di tecnologia per gli spazi condivisi si pensa sempre a un sistema di prenotazione, ma per me non è la cosa più importante. All’inizio, è essenziale disporre di un sistema di automazione degli edifici.per automatizzare l’impianto di riscaldamento, centralizzare la gestione delle serrature intelligenti, al fine di creare classi di autorizzazioni e gestirle, ed effettuare la manutenzione delle batterie, ad esempio. Penso che queste tecnologie possano cambiare l’ambiente. Anche le tecnologie di base sono essenziali, per verificare se si integrano con sistemi di terze parti e se consentono la gestione di tutti i gateway. È inoltre essenziale vedere quali parti dell’edificio sono più utilizzate, quante persone utilizzano determinate risorse, il flusso di persone durante gli eventi e le relative autorizzazioni per accedere a determinati spazi, dato che alcuni sono pubblici e altri privati.

Anche la parte relativa agli eventi è essenziale, poiché la gestione di molte persone per un breve periodo è diversa da quella per un lungo periodo, in quanto le autorizzazioni devono essere gestite in tempo reale per garantire la sicurezza. Il sistema deve essere abbastanza intelligente da limitare l’accesso a persone non autorizzate, ad esempio in aree private o in aree specifiche.

Un’altra tecnologia che è poco valutata ma che per me potrebbe fare la differenza è quella che facilita la manutenzione delle risorse. Un ottimo esempio è il caffè: tutti vogliono una macchina per il caffè negli spazi condivisi, ma poi bisogna pulirla e curarne la manutenzione. Quando abbiamo iniziato la nostra attività di coworking, il nostro team di pulizia impiegava 45 minuti per pulire ogni macchina del caffè, e ce n’erano cinque, quindi si trattava di un costo reale.Avere un sistema che ci permetta di tenere traccia di tutte le informazioni sulla manutenzione potrebbe essere utile per migliorare la gestione della struttura e capire come tagliare i costi. La tecnologia progettata per ridurre l’impatto dei costi, come i sistemi di riscaldamento e di illuminazione, potrebbe essere strategica per tagliare ogni mese migliaia di euro.

Ha citato il settore dell’ospitalità, ritiene che sia un mercato più facilmente approcciabile da chi lavora nel mondo del coworking o da chi lavora nel mondo dell’hotellerie?

Non so, credo che tutto dipenda dalle sfide che si è pronti ad affrontare.
Penso che gli operatori alberghieri spesso sottovalutino il valore della comunità, quello che si può chiedere al residente è un ambiente a servizio completo. In questo business gli spazi sono davvero ben divisi, ad esempio ci sono aree separate per gli ospiti e per il personale e cose del genere. Negli spazi coliving si vuole operare con meno personale, perché i costi sono enormi, ma si vuole che i residenti siano coinvolti nelle attività, come cucinare e così via. Inoltre, devono prendersi cura delle risorse a disposizione, ad esempio pulendo gli oggetti e gli spazi utilizzati, come i forni e i frigoriferi. Negli spazi di coworking è lo stesso, la comunità gioca un ruolo importante.

Spesso si confonde il coliving con un hotel economico, ma le aspettative dovrebbero essere diverse. Molti sono gli aspetti da tenere in considerazione: il check-in deve essere facile per loro, la pulizia delle camere dovrebbe essere più o meno automatizzata, e dovrebbe essere notificato automaticamente al team di pulizia se qualcuno sta facendo il check-out, la lavanderia dovrebbe essere resa intelligente, in modo che le persone autorizzate possano farla funzionare attraverso lo smartphone. Molte sono quindi le sfide legate alla tecnologia e ai processi in questi spazi.

Abbiamo visto che le comunità giocano un ruolo chiave in questo contesto, pensa che la tecnologia possa essere vista come un facilitatore nella creazione di comunità?

Sì, la tecnologia può essere vista come un facilitatore, soprattutto perché i residenti hanno bisogno di uno strumento di comunicazione con cui interagire e, soprattutto, la tecnologia è uno strumento che permette alle persone di risolvere la maggior parte delle sfide che devono affrontare. Ad esempio, se c’è un problema i residenti possono segnalarlo al responsabile della struttura attraverso un’app, anche per organizzare le comunicazioni, che possono diventare molte quando ci sono molte persone nel team di una comunità, devono essere ottimizzate.
Un’altra cosa importante è che le persone devono essere avvisate quando sono in corso eventi e attività, ma i community manager devono anche capire come far funzionare l’infrastruttura dell’edificio e come rendere davvero semplice la risoluzione di qualsiasi tipo di problema che potrebbero incontrare.

Ho un’ultima domanda sulla vostra storia: cosa vi ha portato all’idea del coworking di Bansko?

Ho un background aziendale, dopo una lunga carriera in grandi aziende, ho deciso di creare la mia startup. Stavo cercando qualcosa di interessante e sono finito in un piccolo villaggio in Bulgaria, dove ho deciso di aprire uno spazio di coworking. Volevo creare una comunità, invitare alcuni amici; molte persone sono venute e hanno trovato l’ambiente piacevole, così hanno iniziato a comprare appartamenti e a questo punto l’attività di coworking ha iniziato a crescere. Così tre anni fa ho capito che questo non poteva essere solo un hobby, avevo bisogno di una struttura più professionale, le persone si impegnavano, così ho deciso di strutturare sempre di più il coworking e l’attività che stavamo svolgendo.

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